收樓日不是拿鎖匙、影相、準備搬屋就完成。對打算全屋裝修的業主來說，這一天其實是第一個工程關口。很多人以為驗樓只需看看牆身有沒有花痕，等拆牆、鋪地板、安裝訂造傢俬後，才發現窗邊滲水、去水慢、電位不對，問題已被新飾面遮住，責任更難釐清。
新樓驗樓常見問題的核心，不是找出多少粒瑕疵，而是分清楚哪些必須由發展商修繕、哪些會直接影響裝修設計、哪些即使很小也要留下紀錄。收樓前做得仔細，後續工程才能有清晰基準，避免因重做而拖慢入伙。
新樓驗樓常見問題，先分清「外觀」與「功能」
牆紙刮花、木門有小凹痕、地磚色差，屬於肉眼容易發現的外觀問題；但真正容易令裝修失預算的，通常是功能性問題。例如窗框打膠不完整、浴室地台去水坡度不足、冷氣去水喉位置不合理、電掣失靈、露台門開關不順，這些都會牽涉拆改、泥水、防水或機電工序。
驗樓時不要只靠感覺說「好像有問題」。每一項都應以位置、現象、照片或影片、日期記錄。例如標示「主人房近窗牆身、離地約30厘米、有濕痕」，會比一張沒有方向的相片有效得多。若單位有編號圖則，可在圖上標記位置，跟進時更直接。
1. 牆身、天花與地台空鼓
用空鼓錘輕敲瓷磚、地磚及批盪牆身，聲音明顯空洞，就可能代表黏貼不實。少量邊角位置是否需要處理，要看範圍、位置及發展商的修繕標準；但浴室、廚房、玄關等日後會受潮、受力或鋪設飾面的區域，不應輕易忽略。
裂紋也要分辨。油漆表面的幼細髮絲裂紋，未必等於結構問題；若裂紋延伸長、反覆出現在窗角或門框旁，或伴隨滲水痕跡，就應要求檢查原因，而不是只補油。
2. 窗戶、露台門與滲水風險
香港雨季長，窗戶驗收不能只開關一次就算。應逐扇檢查門窗鎖扣、鉸位、膠邊、窗框接縫及玻璃有沒有裂紋或明顯花痕。推拉窗要留意滑輪是否順暢，平開窗則要測試能否穩定停留及完全鎖緊。
窗邊滲水未必會在交樓日即時出現，因此要特別留意牆角水漬、窗台發黑、膠邊斷裂等先兆。如大廈管理安排得到，灑水測試比單靠目測更有參考價值。日後若要加裝窗簾盒、封窗邊或造收納櫃，原有問題被遮蓋後才發現，處理成本往往更高。
3. 廚廁去水、地台坡度與防水
將足夠的水倒進洗手盆、鋅盤、企缸及地台去水位，觀察排水速度、有沒有倒灌、積水或異味。浴室地台尤其要測試水會否自然流向地漏；若水長時間停在門口或牆邊，日後容易滋生霉菌，亦會增加滲漏風險。
排水慢不一定代表喉管堵塞，也可能與隔氣、喉徑或施工狀況有關。業主不需要自行判斷技術原因，但要把現象清楚提出。廚廁若計劃改位，更應在開工前由工程團隊核對原有去水走向和高度，不能只看3D效果圖決定。
4. 電掣、插座與機電位是否配合生活
逐一測試燈掣、插座、門鐘、抽氣扇、對講機及配電箱。插座有電只是基本，位置是否符合生活才是另一回事。雪櫃、洗衣機、洗碗碟機、電視櫃、書枱、床頭及掃地機械人，都有其用電需求；新樓原裝電位未必配合你的傢俬佈局。
常見情況是訂造電視櫃後才發現插座被櫃背封住，或床頭櫃剛好遮住掣位。解決方法不是入伙後拉拖板，而是在設計階段將平面工程圖、傢俬結構圖與現場尺寸一併核對。涉及改電，必須由合資格人士按工程需要處理，不能為省事自行駁線。
驗樓最容易漏掉的，是尺寸與圖則不一致
新樓單位細，每一厘米都會影響收納和動線。發展商提供的平面圖可作參考，但落地尺寸才是訂造傢俬及施工的依據。牆身未必完全垂直，窗台深度、橫樑位置、喉管箱、消防掣、電箱門的開啟範圍，也會限制櫃體深度與門鉸做法。
量度時，至少要確認每幅主要牆身的闊度和高度、窗台與窗邊距離、天花橫樑、廚房及浴室喉位、門扇開啟方向，以及冷氣機位和去水位置。不要只量一條闊度就下單造櫃。尤其是地板、牆身或假天花完成後，淨尺寸與原圖會有差異。
若你已經有心儀的全屋規劃，收樓後應盡快安排現場覆尺。設計圖可以先幫你理解空間，但施工圖必須按實尺調整，這是避免傢俬到場裝不上、櫃門撞門框、床褥位不足的基本工程紀律。
5. 大門、房門、廚櫃與原裝設備
檢查每道門的開關、鎖舌、門鉸、門縫及門框收口。門扇若自動彈開或刮地，日後使用只會越來越明顯。原裝廚櫃則要看門板有沒有變形、抽屜滑軌是否順、枱面有沒有裂痕、鋅盤邊膠是否完整。
有些業主本來就會拆走原裝廚房或浴室設備，便以為不用驗。這個想法有風險。即使最終重做，也應先確認牆地是否有滲漏、去水是否正常、原有喉位在哪裡。拆卸前留下紀錄，才能避免日後被指問題由裝修造成。
6. 氣味、潮濕與室內空氣質素
剛落成單位有油漆、膠水或板材氣味並不罕見，但刺鼻氣味、局部潮濕、發霉或長期通風後仍有異味，都值得記錄。裝修新增大量木作和飾面，選材不應只看花色與價錢，也要看環保等級和使用位置。
有小朋友、孕婦或過敏體質家人的住戶，更應把低甲醛及防潮要求寫進物料選擇。E1、E0或ENF級生態板材各有規格差異，不能只聽口頭說「環保」；應清楚確認板材等級、封邊方式及實際交付物料。潮濕位置如浴室門口、窗邊及近廚房牆位，也要按用途選擇合適結構和收口。
驗樓後怎樣跟進，才不會被一句「已修好」帶過？
完成初檢後，將問題按嚴重程度分類：滲水、排水、電力、門窗安全等影響使用和後續工程的項目，應優先要求處理；外觀瑕疵則同樣要列明位置與標準。向發展商提交紀錄後，記下個案編號、回覆日期及覆驗日期，所有溝通盡量保留文字紀錄。
覆驗不是再看一次外觀，而是針對原本問題做測試。之前去水慢，就再倒水；之前窗鎖鬆，就重複開關及鎖上；之前牆身濕，就觀察有沒有再次出現。未修妥前，不宜急於安排會遮蓋原有位置的工程，否則日後責任容易糾纏。
裝修何時可以開工？先把責任邊界講清楚
不少業主趕入伙，希望收樓後立即拆卸開工。但如果關鍵驗樓問題尚未完成覆驗，太早施工可能令發展商無法進場維修，也可能令保養責任出現爭議。最穩妥的安排，是先完成主要缺陷修繕及覆驗，再按工程次序進行拆卸、水電、泥水、防水、油漆、傢俬安裝和收口。
工程愈多，統籌愈不能靠口頭。全屋裝修應有一位專屬PM監管現場，將設計、物料、基建工程、訂造傢俬與安裝工序接起來。基建工程最重要，水電、防水、泥水做得不足，表面再漂亮也撐不久。足工足料、由本地師傅按圖施工，才能減少偷工減料的空間，完工後住得放心可靠。
FG Design（傢俬佬）處理新樓項目時，會先以現場覆尺及工程圖核對實際限制，再把3D效果圖、360度全景圖、平面工程圖及傢俬結構施工圖對應到施工安排。設計不是用來「睇落靚」，而是要確保每個插座、櫃門、喉位和收口真的做得到。
收樓時多花幾小時查清楚，不是挑剔，而是在保護之後數十萬元的裝修投入。把問題留在交樓階段解決，讓每一項修繕有紀錄、每一次覆驗有結果，之後規劃新居時才可以把精神放在生活，而不是反覆拆改。
